Dalam pelaburan hartanah, anda seringkali akan terdengar bahawa melabur dalam hartanah pasti menguntungkan. Namun bukan semua jenis hartanah boleh menguntungkan anda. Terdapat 3 indikator yang akan menentukan sama ada hartanah yang bakal anda labur akan mendatangkan keuntungan pada anda atau pun tidak.
Indiktor Pelaburan Hartanah 1: Aliran Tunai Sewaan Hartanah
Aliran tunai sewaan bermaksud baki pendapatan sewaan hartanah anda selepas ditolak ansuran bulanan hartanah, utiliti, cukai tanah, cukai pintu, caj penyelenggaraan dan lain-lain. Dalam dunia hartanah, terdapat dua kategori aliran tunai sewa iaitu aliran tunai sewaan positif dan negatif.
Aliran tunai sewaan positif berlaku apabila kutipan sewaan hartanah anda lebih tinggi dari ansuran bulanan dan kos-kos lain yang terlibat dalam dalam menyelenggara hartanah anda. Dalam situasi ini, anda mendapat keuntungan dari sewaan hartanah anda. Ini patut menjadi sasaran utama anda apabila anda memulakan pelaburan hartanah.
Aliran tunai sewaan negatif berlaku apabila kutipan sewaan hartanah anda lebih rendah dari ansuran bulanan dan kos-kos lain yang terlibat dalam menyelenggara hartanah anda. Dalam situasi ini, anda mendapat kerugian dari sewaan hartanah anda.
Macam mana nak kenal pasti sama ada pelaburan hartanah anda bakal memberikan aliran tunai sewaan positif?
Jawapannya mudah sahaja. Sebelum anda membuat pelaburan hartanah, buat tinjauan dan kenalpasti elemen wajib di bawah;
- Lokasi hartanah
- Kesediaan pengangkutan awam sekitar hartanah
- Harga rumah beserta ansuran bulanan
- Cukai tanah, cukai pintu dan caj penyelenggaraan
- Kadar sewaan mengikut strategi (sewa satu rumah, sewa bilik atau sewa mengikut individu)
Indiktor Pelaburan Hartanah 2: Cashback atau Pulangan Wang
Cashback atau pulangan wang dalam pelaburan hartanah bermaksud anda mendapat pulangan wang apabila membeli hartanah. Kebiasaannya cashback berlaku kepada pembeli hartanah menaikkan harga jual yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli S&P lebih tinggi dari harga yang dipersetujui oleh pembeli dan penjual. Lebihan wang dari jual beli tersebut akan diserahkan kepada pembeli dan ia dinamakan cashback. Kenapa anda perlukan cashback? Kerana duit ini bakal digunakan semula untuk memastikan hartanah anda dapat disewakan semula selepas beli.
Macam mana nak dapatkan cashback dalam pelaburan hartanah?
Langkah 1: Pemilihan Hartanah, Semak Market Value dan Harga Jualan Semasa Hartanah Tersebut.
Pilih hartanah yang anda nak beli dan selepas anda dah kenal potensi pelaburan hartanah tesebut. Buat semakan market value dan semakan harga jualan semasa hartanah tersebut. Anda disarankan menggunakan khidmat ejen hartanah berdaftar untuk membuat semakan market value dan semakan harga jualan hartanah semasa. Kemudian, labur pada hartanah dengan harga jualan yang rendah dari harga transaksi pasaran. Akhir sekali, mark-up loan anda untuk dapatkan cashback.
Langkah 2: Kira Kos Terlibat Apabila Membeli Hartanah Tersebut.
Kirakan kos yang terlibat apabila membeli hartanah tersebut. Kebiasaannya kos yang terlibat adalah;
- Yuran Agensi Hartanah (3.18% dari harga jualan)
- Baki Deposit Dibayar Kepada Pemilik Rumah (6.82% dari harga jualan)
- Yuran Guaman Perjanjian Jual Beli (S&P)
- Setem Duti Perjanjian Jual Beli (S&P)
- Yuran Guaman Perjanjian Pinjaman Pembiayaan (Loan Agreement)
- Setem Duti Perjanjian Pinjaman Pembiayaan (Loan Agreement)
- Yuran Penilaian Hartanah (Valuation)
- Kos Insurans Hartanah (MRTA / MLTA atau MRTT / MLTT)
Kemudian, jumlahkan semua kos di atas untuk tahu kos terlibat semasa membeli hartanah tersebut. Secara amnya, jumlah kos di atas adalah sebanyak 15% dari harga market value.
Langkah 3: Kira Cashback Yang Bakal Anda Dapat Dari Pelaburan Hartanah
Untuk kira cashback anda, langkah pertama ialah kirakan jumlah pinjaman pembiayaan hartanah yang bakal anda dapat.
Sebagai contoh, hartanah ini adalah hartanah pertama anda dan anda dapat margin pembiayaan sebanyak 90%. Market value pula adalah sebanyak RM 300,000. Darabkan Jumlah market value dengan margin pembiayaan anda. Jumlah pembiayaan yang bakal anda dapat ialah;
90% x RM 300,000 = RM 270,000
Kemudian, tolak Jumlah pembiayaan dengan harga jual hartanah dan juga kos-kos terlibat apabila membeli hartanah tersebut.
Harga Jual Hartanah: RM 200,000
Kos-Kos Terlibat Apabila Membeli Hartanah (15% dari Market Value): RM 200,00 x 15% = RM 30,000
Anggaran Cashback Bersih Anda: RM 270,000 – (RM 200,000 + RM 30,000) = RM 40,000
Keburukan Cashback
Keburukan cashback ialah akan berlaku peningkatan pada bayaran ansuran bulanan anda kerana anda membuat pembiayaan hartanah tersebut pada harga yang tinggi. Ini akan memberi kesan pada portfolio pelaburan hartanah anda!
Ukur kemampuan diri anda dan kenal pasti sama ada anda mampu membayar ansuran tersebut atau tidak. Sejujurnya, cashback yang anda dapat itu bukanlah percuma, sebaliknya ia adalah pembiayaan bank kepada anda dan anda perlu membayar cashback tersebut dengan kadar faedah 4%-5% setahun untuk tempoh 30 tahun!
Saranan saya, gunakan wang cashback untuk buat renovasi pada hartanah anda supaya anda dapat menaikkan harga sewaan hartanah anda. Anda boleh gunakan wang ini untuk buat total makeover ataupun membuat partition untuk tambah bilik ekstra dalam hartanah anda.
Capital Appreciation/Kenaikan Nilai Harga Hartanah
Capital appreciation bermaksud kenaikan nilai aset hartanah anda setiap tahun. Ini adalah senjata utama anda dalam pelaburan hartanah anda!
Sebagai contoh, anda membeli apartment Mentari Court pada harga RM 220,000 pada tahun 2013. Pada tahun 2018, anda menjual hartanah tersebut pada harga pasaran iaitu sebanyak RM 350,000. Capital gain hartanah anda dari tahun 2013 hingga tahun 2018 adalah sebanyak RM 350,000 – RM 220,000 = RM 130,000.
Macam mana nak kenal pasti hartanah yang ada capital appreciation?
Terdapat beberapa faktor dan info yang akan menaikkan nilai hartanah itu sendiri. Faktor & info berikut adalah;
Harga hartanah
- Apabila membuat pelaburan hartanah, pastikan harga hartanah yang anda bakal beli lebih rendah dari harga transaksi biasa. Sebagai contoh, harga transaksi biasa untuk sebuah apartment di Cheras berharga RM 250,000. Namun anda dapat membeli sebuah unit di sana pada harga RM 200,000. Di situ anda dah untung sebanyak RM 50,000!
Lokasi hartanah
- Lokasi juga memainkan peranan. Sekiranya hartanah yang anda labur terletak di kawasan bandar yang sedang membangun, permintaan akan menjadi tinggi setiap tahun dan sekaligus menaikkan nilai harga hartanah anda setiap tahun.
- Sekiranya hartanah anda berdekatan dengan jalan raya utama dan laluan pengangkutan awam, ini adalah bonus untuk anda kerana permintaan terhadap hartanah anda akan menjadi lebih tinggi.
Rekod kenaikan harga hartanah
- Ini juga penting sebagai indikator menunjukkan kawasan pelaburan hartanah anda mempunyai permintaan sejak beberapa tahun lepas.
- Anda boleh lihat rekod kenaikan harga hartanah anda di laman web ini: https://www.brickz.my/
