Dalam dunia pelaburan hartanah, tidak semuanya indah seperti apa yang diceritakan oleh sifu-sifu hartanah. Ada juga teknik terlarang pelaburan hartanah yang dilakukan oleh sekelompok kecil pelabur hartanah. Teknik ini diberi nama Loan Compression.
Teknik Terlarang Pelaburan Hartanah: Pengenalan Loan Compression
Loan Compression adalah satu strategi di mana seseorang individu ingin membeli rumah lebih dari 2 buah dan ingin mendapatkan pembiayaan bank sebanyak 90% dari harga rumah bagi kesemua rumah yang dibeli.
Seperti sedia maklum, seorang rakyat Malaysia hanya boleh dapat 90% pembiayaan rumah untuk rumah pertama dan kedua sahaja. Untuk rumah ketiga dan selebihnya, bank hanya menawarkan pembiayaan maksimum sebanyak 70% dari harga rumah.
Strategi Loan Compression
Strategi ini bermula dengan pemilihan unit hartanah yang ingin dibeli. Sebagai contoh, Aidil seorang pelabur hartanah ingin membeli 5 unit rumah 3 bilik 2 bilik air dengan strategi loan compression.
Beliau akan memilih 5 unit hartanah 3 bilik 2 bilik air sama ada subsale atau projek baru dan hartanah tersebut adalah dari satu bangunan yang sama.
Kemudian, Aidil pergi membuat permohonan pinjaman pembiayaan hartanah di bank yang berbeza untuk kelima-lima hartanah tersebut dalam masa yang singkat pada tarikh tertentu.
Katakanlah Aidil berjaya mendapatkan pembiayaan bagi kelima-lima hartanah tersebut, dan telah menandatangani surat tawaran pinjaman pembiayaan hartanah, ada risiko besar yang menanti Aidil apabila bank membuat bayaran penuh pada pihak penjual hartanah. Perlu diingatkan teknik terlarang pelaburan hartanah ini adalah suatu teknik yang berisiko tinggi.
Risiko Loan Compression & Kenapa Teknik Ini Adalah Teknik Terlarang Dalam Pelaburan Hartanah
Sebelum bank membuat bayaran penuh pada pihak penjual hartanah, kebiasaannya pihak bank akan membuat semakan CCRIS Encik Aidil dan sekiranya bank dapat tahu encik Aidil mempunyai 5 pinjaman pembiayaan hartanah lain dari 5 bank yang berbeza, pihak bank akan;
- Menamatkan pinjaman pembiayaan hartanah Encik Aidil dan meletakkan nama Aidil dalam kolum “Special Attention” dalam rekod CCRIS.
- Bank menamatkan pinjaman pembiayaan hartanah Encik Aidil
- Bank membuat siasatan terhadap kelima-lima pinjaman pembiayaan hartanah tersebut. Sekiranya bank dapat kesan yang Aidil membuat loan compression, bank akan mengurankan margin pinjaman pembiayaan hartanah pada 70% dan Aidil perlu keluarkan duit sendiri untuk baki 20%.
Aidil perlu pastikan beliau mempunyai simpanan kecemasan yang cukup sekiranya beliau nak teruskan juga dengan teknik terlarang pelaburan hartanah ini.
Bernasib Baik
Katakanlah bank tidak membuat semakan CCRIS sebelum membuat bayaran penuh pada pihak penjual. Aidil pula berjaya mendapat pembiayaan untuk kelima-lima hartanah tersebut pada margin 90%. Ini bermaksud Aidil perlu membayar ansuran bulanan untuk kelima-lima hartanah tersebut.
Sebagai contoh, harga hartanah tersebut adalah RM 200,000 bagi setiap satu. Kadar faedah untuk setiap pembiayaan hartanah adalah sebanyak 4.5% setahun. Ini bermaksud Aidil perlu membayar RM 913 x 4: RM 3652 sebulan.
Sekiranya Aidil boleh bertahan dalam tempoh 2-3 bulan untuk mencari penyewa, beliau bernasib baik.
Sekiranya tidak, beliau akan menanggung kerugian. Lebih teruk lagi, beliau akan lewat membayar ansuran rumah. Ini akan menyebabkan bank menaikkan kadar faedah dan Aidil tergolong dalam golongan non-performing loan. Akhirnya, rumah dilelong dan beliau diisytihar bangkrap.
Secara kesimpulan, loan compression adalah suatu teknik terlarang dalam pelaburan hartanah yang berisiko tinggi. Sekiranya Aidil tersilap langkah, Aidil boleh diisytihar bangkrap dan untuk bangkit dari kebangkrapan adalah satu perkara yang sukar.
