Apabila anda memohon pembiayaan rumah, bank akan melihat kepada dua perkara utama, iaitu pendapatan dan komitmen anda. Dari situ, bank akan kira kelayakan pinjaman perumahan anda. Untuk mengira kelayakan anda, bank akan menggunakan kaedah nisbah hutang dengan pendapatan anda yang juga disebut sebagai Debt Service Ratio (DSR).
Apakah itu Debt Service Ratio (DSR)?
Debt Service Ratio (DSR) bermaksud nisbah hutang anda dengan pendapatan bersih anda(setelah ditolak KWSP dan PERKESO). DSR menjadi penanda aras pada bank untuk mengukur keupayaan anda untuk membuat pembiayaan rumah.
Had Debt Service Ratio (DSR)
Secara kasarnya, had debt service ratio (DSR) bagi seluruh bank di Malaysia adalah;
- 60% bagi individu bergaji di bawah RM 3000 bersih
- 70% bagi individu bergaji di atas RM 3000 bersih
Namun begitu, had DSR adalah berbeza-beza bagi setiap bank. Ada bank yang menawarkan DSR sehingga 80% bagi mereka bergaji RM 5000 ke atas. Apa-apa pun rujuk dulu dengan pihak bank sebelum anda mohon pembiayaan rumah.
Sebagai contoh, Aidil adalah pekerja swasta dengan gaji bersih RM 3500 sebulan. Beliau tidak mempunyai sebarang komitmen. Mengikut kriteria di atas, had DSR yang ditetapkan oleh bank untuk Aidil adalah 70%. Oleh itu, Aidil boleh buat pembiayaan rumah dengan had ansuran bulanan sebanyak;
- RM 3500 x 70% = RM 2450
Untuk dapatkan anggaran harga rumah yang beliau layak beli, darabkan had ansuran bulanan Aidil di atas dengan 200.
- RM 2450 x 200 = RM 490,000
Aidil layak memohon pembiayaan rumah berharga RM 490,000 dan ke bawah.
Net Disposable Income (NDI): Komponen penting dalam DSR
Net Disposable Income (NDI) adalah baki pendapatan selepas ditolak had DSR. Sebagai contoh di atas, had ansuran bulanan Aidil adalah sebanyak RM 2450. Baki pendapatan beliau setelah ditolak had ansuran bulanan adalah RM 3500 – RM 2450 = RM 1050. Inilah yang dimaksudkan dengan Net Disposable Income (NDI).
Jumlah NDI ini adalah bergantung kepada bank. Permohonan pembiayaan rumah anda juga akan ditolak sekiranya anda tidak melepasi syarat minimum NDI ini.
Sebagai contoh, Aidil ingin memohon pembiayaan rumah dari bank A. Jumlah minimum NDI yang ditetapkan oleh bank A adalah sebanyak RM 1500. Berdasarkan kiraan di atas, NDI Aidil adalah sebanyak RM 1050 dan tidak melepasi syarat bank A.
Oleh itu, cara kira kelayakan beli rumah beliau akan dikira berdasarkan formula berikut;
- (Gaji bersih – NDI) X 200 = Harga Rumah Maksimum Yang Layak Aidil Beli
Kelayakan pinjaman perumahan Aidil adalah sebanyak;
- (RM 3500 – RM 1500) X 200 = RM 400,000
Berdasarkan kiraan di atas, Aidil layak untuk memohon pembiayaan rumah berharga RM 400,000 dan ke bawah di Bank A.
Perlu saya ingatkan bahawa pengiraan di atas adalah separa lengkap. Terdapat beberapa checklist lain yang perlu diambil kira dalam mengira kelayakan pinjaman perumahan anda. Rujuk bahagian seterusnya.
Checklist Sebelum Kira Kelayakan Pinjaman Perumahan
Berikut adalah checklist wajib yang diperlukan untuk mengira kelayakan pinjaman perumahan;
Pendapatan
- Gaji bersih & elaun tetap
- Pendapatan sewaan rumah
- Overtime
- Dividen Tabung Haji/ASB
Bagi pendapatan overtime, ianya dikira berdasarkan purata pendapatan selama 6 bulan. Dari situ, bank mengambil antara 50% – 80% dari purata pendapatan sebagai tambahan kepada pendapatan bulanan anda.
Pendapatan dari sewaan rumah juga boleh dikira sebagai pendapatan tambahan secara penuh. Namun begitu, ada sesetengah bank mengambil 80% dari pendapatan sewaan rumah sebagai pendapatan tambahan.
Bagi dividen Tabung Haji dan ASB pula, ianya dikira berdasarkan purata dividen yang diterima selama 12 bulan.
Kesimpulannya, bagi gaji bersih dan elaun tetap, ianya dikira secara penuh. Bagi pendapatan sewaan rumah, overtime dan juga dividen tabung haji/ASB, pengiraan tambahan pendapatan adalah bergantung kepada pihak bank. Oleh itu rujuk pihak bank untuk info yang lebih lanjut.
Komitmen Bulanan
Komitmen bulanan yang dimaksudkan adalah komitmen anda dengan institusi kewangan berdaftar seperti bank. Selain itu, rekod komitmen ini ada dinyatakan dalam CCRIS anda.
- Pembiayaan Rumah
- Personal Loan
- PTPTN
- ASB Financing
- Pinjaman kereta / motosikal
- Kad kredit
- Lain-lain
Formula Penuh Cara Kira Kelayakan Pinjaman Perumahan
- Senaraikan semua pendapatan.
- Senaraikan semua komitmen.
- Kira had ansuran bulanan(DSR) pemohon & semak syarat NDI.
- Jika tidak lepas syarat NDI, ubah formula pengiraan.
- Tolak had ansuran bulanan dengan komitmen sedia ada.
- Kira kelayakan maksimum pinjaman perumahan (darabkan baki ansuran bulanan dengan 200).
Contoh 1: Panduan Kira Kelayakan Pinjaman Rumah Bagi Pemohon Yang Lepas Syarat NDI
Aidil adalah pekerja swasta di Kuala Lumpur. Beliau ingin memohon pembiayaan bank dari Maybank. Syarat NDI dari Maybank adalah sebanyak RM 1500.
Langkah 1: Senaraikan semua pendapatan tetap bulanan Aidil
Pendapatan
- Gaji Bersih: RM 4,500
- Elaun tetap: RM 1500
- Jumlah: RM 6,000/bulan
Langkah 2: Senaraikan semua komitmen bulanan Aidil
Komitmen bulanan
- Personal Loan: RM 200/bulan
- PTPTN: RM 100/bulan
- ASB Financing: RM 1000/bulan
- Pinjaman kereta / motosikal: RM 600/bulan
- Kad kredit: Tiada
- Lain-lain: Tiada
- Jumlah Komitmen: RM 1,900/bulan
Langkah 3: Kira had ansuran bulanan (DSR) & semak syarat NDI
- Had DSR Aidil: 70%
- Had ansuran bulanan: 70% x RM 6,000 = RM 4,200
- Net Disposable Income(NDI): RM 6000 – RM 4200 = RM 1800
Berdasarkan pengiraan di atas, Aidil lepas syarat NDI yang ditetapkan oleh Maybank. Oleh itu formula pengiraan ansuran maksimum bulanan tidak perlu diubah.
Langkah 4: Tolak had ansuran bulanan dengan komitmen sedia ada
- RM 4200 – RM 1900 = RM 2,300
Langkah 5: Kira Kelayakan Maksimum Pinjaman Perumahan
- RM 2,300 x 200 = RM 460,000
Berdasarkan pengiraan di atas, Aidil layak beli rumah berharga RM 460,000 dan ke bawah.
Contoh 2: Panduan Kira Kelayakan Pinjaman Rumah Bagi Pemohon Yang Tidak Lepas Syarat NDI
Khairul adalah pekerja swasta di Kuala Lumpur. Beliau ingin memohon pembiayaan bank dari Public Bank. Syarat NDI dari Public Bank adalah sebanyak RM 1300.
Langkah 1: Senaraikan semua pendapatan tetap bulanan Khairul
Pendapatan
- Gaji Bersih: RM 3,200
- Elaun tetap: RM 300
- Jumlah: RM 3,500/bulan
Langkah 2: Senaraikan semua komitmen bulanan Khairul
Komitmen bulanan
- Personal Loan: RM 200/bulan
- PTPTN: RM 100/bulan
- ASB Financing: Tiada
- Pinjaman kereta / motosikal: RM 600/bulan
- Kad kredit: Tiada
- Lain-lain: Tiada
- Jumlah Komitmen: RM 900/bulan
Langkah 3: Kira had ansuran bulanan (DSR) & semak syarat NDI
- Had DSR Khairul: 70%
- Had ansuran bulanan: 70% x RM 3,500 = RM 2,450
- Net Disposable Income(NDI): RM 3,500 – RM 2,450 = RM 1050
Berdasarkan pengiraan di atas, Khairul tidak lepas syarat NDI yang ditetapkan oleh Public Bank(RM 1,300). Oleh itu formula pengiraan ansuran maksimum bulanan perlu diubah.
- Had ansuran bulanan baru = Had ansuran bulanan sedia ada – syarat NDI bank
- RM 3,500 – RM 1,300 = RM 2,200
Langkah 4: Tolak had ansuran bulanan dengan komitmen sedia ada
- RM 2,200 – RM 900 = RM 1,300
Langkah 5: Kira Kelayakan Maksimum Pinjaman Perumahan
RM 1,300 x 200 = RM 260,000
Berdasarkan pengiraan di atas, Khairul layak beli rumah berharga RM 260,000 dan ke bawah.
Untuk kedua-dua pengiraan di atas, saya tidak masukkan pendapatan tambahan seperti overtime dan pendapatan sewaan rumah kerana pengiraannya berbeza-beza mengikut bank. Saranan saya, rujuk dengan pihak bank untuk dapatkan maklumat lebih lanjut.
Bonus untuk Anda!
Team Hartanah Viral ada menyediakan servis kira kelayakan pinjaman perumahan secara percuma. Klik butang di bawah, isi borang dan tekan butang hantar. Keputusan akan dihantar terus ke email anda!
